Da li je neophodo da skupština etažnih vlasnika zasjeda svake godine?
Zakonom o održavanju zgrada (član 28.) rečeno je da se skupštine etažnih vlasnika sazivaju po potreba, a najmanje dva puta godišnje. Predsjednik skupštine je dužan najmanje osam dana prije održavanja sjednice skupštine, u pisanoj formi sa dnevnim redom, obavjestiti sve etažne vlasnike o terminu održavanja skupštine. Inicijativu za sazivanje sjednice skupštine može dati i 10% etažnih vlasnika
Da li zajednica treba da ima Upravni odbor?
Član 24. stav. 2 Zakona o održavanju zgrada je propisao da zajednica koja ima više od deset etažnih vlasnika može imati upravnika i upravni odbor. Zakonom nije rečeno da zajednica mora imati upravi odbor, već je ovo pitanje stvar dogovora etažnih vlasnika.
Naša iskustva govore da je bolje da zajednica ima upravni odbor ako je u pitanju veća zajednica koja broji preko 30 etažnih vlasnika. Manje zajednice, do 20 etažnih vlasnika, uglavnom se registruju bez Upravnog odbora, odnosno imaju samo skupštinu i predsjednika skupštine.
U zajednici koja nema upravni odbor, njegova prava i dužnosti vrši skupština etažnih vlasnika.
Šta ako stanar izbjegava ili ne želi da učestvuje u osnivanju zajednice?
Da bi se registrovala zajednica etažnih vlasnika neophodno je da najmanje 51% etažnih vlasnika potpiše ugovor o osnivanju zajednice (član 20 stav 3. Zakona o održavanju zgrada). Ukoliko se skupi 51% potpisa, odnosno ako natpolovična većina stanara da pismenu saglasnost da se zajednica registruje, ova odluka je obavezujuća za sve etažne vlasnike.
Zakonom je predviđena i novčana kazna u iznosu od 300 KM od 3000 KM za prekršaj ukoliko etažni vlasnik iz neopravdanih razloga izbjegava osnivanje zajednice etažnih vlasnika.
Koliko je stanara neophodno da bi se održala skupština?
Za održavanje sjednice skupštine potrebna je natpolovična većina svih etažnih vlasnika. Odluke skupštine obavezuju sve etažne vlasnike i upravni odbor (član 28. Zakona.).
Da li se na naknadu predsjedniku zajednica plaćaju doprinosi i porezi?
Predsjednik zajednice etažnih vlasnika se tretira kao lice imenovano na dužnost i svaka isplaćena naknada ima tretman ličnih primanja što u skladu sa Zakonom o porezu na dohodak podliježe plaćanju svih doprinosa i poreza. U ovom slučaju neophodno je sačinjavati mjesečne prijave poreza po odbitku (MOP) i dostavljati u Poresku upravu Republike Srpske.
Da li su odluke skupštine obavezujuće za sve stanare?
Za održavanje sjednice skupštine potrebna je natpolovična većina svih etažnih vlasnika. Odluke skupštine obavezuju sve etažne vlasnike i upravni odbor (član 28. Zakona.).
Često se u praksi dešava da predsjednik saziva skupštinu 2-3 puta, ali da se ne odazove dovoljan broj stanara (51%) pa skupština nema kvorum. U tim slučajevima, predsjednik na kraju održi skupštinu s prisutim stanarima, daju se određeni prijedlozi odluka, a onda predsjednik ode „od vrata do vrata“ izloži stanarima prijedloge i mole ih da se izjasne. Ako su stanari ZA određeni prijedlog, potpisaće se na zapisnik sa te sjednice, ako nisu zabilježiće se da su bili protiv.
Kada predsjednik skupi preko 50% potpisa, odnosno ako natpolovična većina da pismenu saglasnost na prijedloge odluka koje im je prezentovao predsjednik, smatra se da su te odluke donesene s natpolovičnom većinom i one su obavezujuće za sve etažne vlasnike.
Koja je procedura nakon što se zajednica registruje u opštini?
Nakon registracije u opštini, zajednica može da izradi pečat i podnese zahtjev za registraciju u Poreskoj upravi (JIB broj). Nakon dobijanja JIB broja, zajednica otvara račun u banci čime se proces registracije završava. Više informacija oko procedure osnivanja (registracije) zajednica etažnih vlasnika možete pronaći na našem sajtu.
Da li je procedura dobijanja JIB broja u Poreskoj upravi komplikovana?
Sama procedura dobijanja Potvrde o registraciji (JIB broja) u Poreskoj upravi nije komplikovana. Ogromni problemi su nastali sredinom 2016. godine kada je usvojen Zakon o izmjenama i dopunama Zakona o poreskom postupku (Službeni glasnik Republike Srpske br. 44/16). Ovim izmjenama dodat je novi član 22a kojim je propisano da Poreska uprava neće dodjeliti JIB pravnim licima u osnivanju čiji osnivači pravna ili fizička lica ili njihova povezana lica imaju dospjele a neizmirene obaveze poreske obaveze. Zakonodavac nije napravio izuzetke kada je u pitanju ova odredba, pa su ovim obuhvaćene i zajednice etažnih vlasnika.
Šta to znači u praksi za zajednice etažnih vlasnika? To znači da će prilikom obrade zahtjeva za dodjelu JIB broja zajednice etažnih vlasnika, Poreska uprava provjeravati po JMBG sve etažne vlasnike koji su se potpisali na ugovor o osnivanju. Niti jedan osnivač zajednice etažnih vlasnika ne smije da ima dospjele a neizmirene poreske obaveze prema državi. U suprotnom će se zahtjev za dodjelu JIB broja odbiti. Poreska uprava ne samo da provjerava osnivače zajednice, nego i bračne supružnike, ili preduzetničke radnje ili preduzeća čiju su vlasnici osnivači zajednice što stvara ogromne problem prilikom registracije.
Drugim riječima, zajednica se ne može registrovati u Poreskoj upravi ako neki stanar nije platio svoj, lični, porez na nepokretnost ili imovinu, ili ako njegova preduzetnička radnja ima nekih obaveza prema državi. Bez JIB broja, ne može se otvoriti žiro račun niti u jednoj banci. Na taj način, zajednica se nalazi u bezizlaznoj istuaciji, jer stanari moraju moliti komšije da izmire svoje lične, privatne obaveze, jer bez toga se ne može osnovati ZEV.
Da li predsjednici zajednica imaju pravo na naknadu za svoj rad?
Zakonom je propisano da skupština stanara odlučuje o visini naknade za rad predsjednika skupštine i upravnog odbora i drugih lica koja se angažuju za
obavljanje poslova u zajednici (član 25. tačka z).
Drugim riječima, stanari odlučuju da li će i koliku naknadu primati njihov predsjednik. Naša iskustva govore da se zajednice uglavnom odluče da predsjednik prima neku naknadu za svoj rad. Vrlo je rijedak slučaj da neko od stanara preuzme odgovornost za zajednicu volonterski, bez nadokande.
Koliko je stanara potrebno da bi se registrovala zajednica etažnih vlasnika?
Da bi se registrovala zajednica etažnih vlasnika neophodno je da najmanje 51% etažnih vlasnika potpiše ugovor o osnivanju zajednice (član 20 stav 3. Zakona o održavanju zgrada).
Za ovih 51% etažnih vlasnika, koji će biti potpisnici Ugovora o osnivanju, u Administrativnoj službi grada Banja Luke zahtjevaju da se dostave Izvodi iz knjige uloženih ugovora ili Rješenje Geodetske uprave kojim se dozvoljava uknjižavanje stana. Za preostali 49% etažnih vlasnika neophodan je bilo koji drugi dokument koji se dokazuje vlasništovo (npr. Kopija notarskog ugovora). Znači, za sve etažne vlasnike treba neki dokument, pravni osnov, dokaz vlasništva, s tim da osnivački akt (Ugovor o osnivanju) mogu da potpišu samo oni etažni vlasnici koji su uknjižili stanove i dostavili Izvod iz knjige uloženih ugovora ili Rješenje iz Geodedetske uprave.
Kako zajednice rješavaju problem čišćenja i održavanja stubišta?
Zajednice uglavnom angažuju servise koji su registrovani za obavljanje tih poslova. Potpisuju se ugovori sa servisom za čišćenje stubišta koji mjesečno ispostavlja faktura za izvršene usluge koju zajednica izmiruje. U nekim zajednicama, angažuje se fizičko lice za obavljanje ovih poslova ali u tim slučajevima mora se sklopiti ili ugovor od djelu ili ugovor o privremenim i povremenim poslovima s tim fizičkim licem, platiti doprinosi i porezi na dogovorenu naknadu i sve to prijaviti Poreskoj upravi. Naša iskustva govore da je uvijek bolje uzeti nekog ko je registrovan za pružanje tih usluga, jer u suprotnom imate obaveze prema Poreskoj upravi i skupa s doprinosima i porezima koje plati zajednica na isplaćenu naknadu fizičkom licu za čišćenje stubišta, ova opcija je mnogo skuplja.
Šta se podrazumjeva pod troškovima redovnog, a šta pod troškovima investicionog održavanja?
Pod redovnim održavanjem se obično podrazumjeva redovno servisiranje liftova, popravke ili zamjene automata za zajedničko osvjetljenje, prekidača, sijelica i druge slične popravke, deratizacija, održavanje higijene zgrade, čišćenje oluka, popravka ili zamjena okova, brava, katanaca i slično. (Član 13.)
Investiciono održavanje obuhvata održavanje krovne konstrukcije, horizontalne i vertikalne hidroizlolacije, vodovodne i kanalizacione mreže, ventilacije, oštećenih i dotrajalih fasada, hidranata, hidrantskih crijeva i drugih hidrantskih dijelova u zgradi, instalaciju i održavanje uređaja za zaštitu od požara i slično. (Član. 14)
Kako rješavate problem neplatiša?
Kod etažnih vlasnika koji svoje obaveze ne izmiruju radovno i u skladu sa Zakonom i odlukom skupštine stanara, uz mjesečne račune naš servis dostavlja opomenu pred tužbu.
Ukoliko etažni vlasnik nakon toga ne plati svoj dug prema zajednici, naš servis šalje još jednu opomenu pred tužbu. Narednu opomenu dostavljaju naši advokati s kojim saradjujemo, nakon čega se ide na tužbu. Naša pravna služba zajedno s advokatima cijeli proces dovodi do kraja. Nakon što se završe sudski procesi, neplatiše ne samo da moraju platiti dug prema zajednici skupa sa zateznim kamatama, nego snose i sudske troškove koji su jako visoki.
Zakonom je predviđena i novčana kazna u iznosu od 300KM od 3000KM za prekršaj ukoliko etažni vlasnik ne ispunjava obaveze iz odluke zajednice vezno za plaćanje troškova održavanja zgrade.
Da li rješavate sitne kvarove i popravke u stubištu?
U saradnji s našim partnerima, posredujemo u pružanju usluga električara, vodoinstalatera, bravara, molera, instalacije i popravke videnadzora i interfona i slično.
Na koji period praktikujte da potpisujete ugovore? Postoji li probni rad?
Najčešće se praktikuje da se ugovor potpiše na godinu dana što je sasvim dovoljno vremena da etažni vlasnici razumiju način našeg rada i uvjere se u kvalitet naših usluga. Nakon toga, ukoliko se uvjerimo da je naša saradnja u obostranu korist, ugovor možemo produžiti na duži period ili zaključiti na neodređeno vrijeme.
Kako možemo biti sigurni da nećete pronevjeriti naš novac?
Naš servis nema kontkat s novcem zajednica etažnih vlasnika. Sva plaćanja se odvijaju preko računa Vašeg ZEV-a, žiralno. Kao što dobiju račune od Elte, Mtela, Elektrodistribucije itd., stanari dobiju i račun od zajednice koji nose u banku kako bi ga uplatili na žiro račun zajednice. Niko nema kontakt s gotovinom, niti ima potrebe za blagajnikom koji bi skupljao novac.
Niti jedna konvertibilna marka ne može da ode s računa zajednice bez potpisa i pečata predsjednika zajednice. Mi nemamo pristup računu, dakle nismo ovlašteni u banci za podizanje gotovine, tako da je nemoguće da dođo do bilo kakve zloupotrebe. Dakle, mi ne vodimo blagajnu i nemamo pristup novcu i to su osnovni principi našeg rada.
Kako preuzimate račune Vodovoda i Elektrokrajine?
U saradnji s Vodovodom i Elektrodistribucijom, mjesečne račune za vodu i struju dobijamo elektronski, tako da predsjednike zajednice nema nikakvih obaveza vezanih za dostavu ovih računa našem servisu.
Da li naplaćujete izradu završnog računa i kolika je cijena?
Članom 5. Zakona o računovodstvu i reviziji Republike Srpske (Službeni glasnik RS br.94/15) propisano je da su sva pravna lica dužna da vode poslovne knjige i sačinjavaju i prezentuju svoje finansijske izvještaje. Kao pravna lica, zajednice etažnih vlasnika su, u skladu s članom 19 stav (5) Zakona o računovodstvu i reviziji Republike Srpske, obavezne da svoje poslovanje, odnosno godišnje finansijske izvještaje sastavljaju i predaju u APIF najkasije do posljednjeg dana februara tekuće godine za prethodnu godinu. Za sve klijente ZEV Serisa s kojima imamo potpisan ugovor o pružanju naših usluga, završni račun izrađujemo besplatno u prvoj godini, dok je naknada za ovaj posao u narednim godinama simbolična.